Habitatge
Evitar una bombolla al lloguer
El govern estudia amb el grup de treball per a la futura llei un índex de preus de referència voluntari
Es plantegen amb opció a la llarga durada
Presentarà el text a principis del 2017
La crisi ha fet augmentar la demanda de lloguer a una velocitat molt més ràpida del que ho ha fet l'oferta. Aquesta pressió es fa especialment visible a l'àrea metropolitana, amb Barcelona al capdavant, on l'afegit dels pisos turístics ha portat a un augment de rendes de dos dígits en algunes zones. De moment ningú vol parlar de bombolla: “No oblidem que del 2008 al 2013 les rendes van baixar un 19% a Barcelona”, destaca el professor d'economia de la UPF José García Montalvo.
Però tampoc hi ha dubtes que si el ritme d'increment de preus es manté en el temps el mercat s'inflarà més que perillosament. Aquest és un dels escenaris que vol atacar el govern amb l'elaboració d'un nou marc legislatiu. L'executiu no té competències en la matèria, però pretén, si més no, elaborar uns criteris que, en paraules del secretari d'Habitatge, Carles Sala, “construeixin un model que faci del lloguer una opció atractiva i no una obligació quan no es pot comprar”.
Entre els 18 aspectes que inclourà el text que l'executiu treballa junt amb organitzacions socials, universitats, Ajuntament de Barcelona i sector privat, hi ha la possibilitat d'elaborar un índex de referència de preus per a aquelles poblacions de més de 100.000 habitants. Això no vol dir que es plantegi una renda limitada, “perquè el que hem d'evitar de totes totes és que al propietari del pis li resulti més atractiu vendre-se'l”, diu Sala, però sí un marc de referència voluntari. Per a García Montalvo aquest pot ser un camí interessant perquè si el llogater té informació sobre el preu de referència podrà valorar millor l'oferta, “però el problema és si es donen missatges que facin al mercat percebre això com un primer pas per marcar per llei els preus”, alerta.
Més oferta
Per a la codirectora general d'Amat Immobiliaris, Joana Amat, un límit als preus no l'espanta, però afegeix que “el límit real als preus és treure més oferta al mercat”. Aquesta és la clau, coincideixen tots, i implica trobar l'equilibri perfecte entre garantir la seguretat jurídica per al propietari i evitar l'abús cap al llogater. Sala reconeix que aquest és l'objectiu: “Pensar en el dret a l'habitatge però sense oblidar en cap cas el dret a la propietat.”
García Montalvo apunta en aquest sentit que augmentar la sensació de seguretat per al propietari és crucial per a un mercat molt atomitzat, on a pesar del paper dels grans tenidors com ara entitats financeres, domina el petit propietari d'un o dos pisos, “i aquest si no ho veu clar no el llogarà”.
De fet, un altre dels aspectes més vistosos que voldria canviar el govern és la durada dels contractes. L'executiu estatal va passar del model de 5+3 anys al de 3+1 actual “pensant a beneficiar les entitats financeres que s'havien quedat molts pisos, però el sector no estava demanant el canvi perquè al propietari petit el que li interessa és fidelitzar el llogater que paga”, destaca Amat. Sala va més enllà i diu que el model actual és “un escàndol”.
A partir d'aquí el grup de treball per al nou text està donant voltes a un sistema on es pugui triar entre un contracte estàndard de 5+3 i un de llarga durada (s'ha de definir quants anys) que generi un marc de major estabilitat però alhora amb nous criteris de rescissió ben estipulats per oferir flexibilitat suficient a les dues parts: “Hem de defugir del concepte de contracte indefinit que ens remunta al desastre de la llei estatal del 64, però als països on hi ha més lloguer els contractes tendeixen a la llarga durada”, destaca el secretari d'Habitatge.
De moment el govern treballa amb la resta d'agents per mirar com establir aquest índex de referència de preus voluntari, que a més, recorda Sala, es podria aplicar més enllà de tenir una llei o no perquè aquí no hi ha cap límit competencial. Buscar fórmules per fer que aquest índex voluntari sigui atractiu per a tots els propietaris podria ser un següent pas, tot i que encara verd.
Per contra, canviar la durada dels contractes sí dependrà de disposar d'un marc polític diferent, tot i que Sala també preveu que es puguin portar les propostes per negociar-les a Madrid com a alternativa. En tot cas el secretari d'Habitatge preveu tenir el text a punt el primer trimestre del 2017 i deixa clar que “serà la proposta del govern, escoltarem a tothom i on hi hagi consens no el trencarem, però no pretenem acontentar tothom”.
LES FRASES
Berlín, un mirall amb interrogants
Quan es parla d'establir fórmules de lloguer de renda limitada i actuar sobre els preus d'alguna manera s'acostuma a posar sempre sobre la taula l'exemple de Berlín. Allà es parteix d'un preu de referència per zones sobre el qual s'aplica un marge d'increment màxim.
De moment el govern no va tan enllà, i es queda en la voluntarietat per al propietari. Ara bé, per al professor de la UPF José García Montalvo, el perill és voler emmirallar-se en un model que té un recorregut de poc més d'un any: “A banda de plantejar-lo com la panacea per al problema potser caldria saber quin efecte ha tingut allà.” A més, a Berlín el mercat no està tan atomitzat com aquí, on predominen els propietaris petits, i per tant, alerta, “l'efecte aconseguit pot ser diferent”. Es parla també de París com a model de rendes limitades, però el cert és que els preus allà tampoc fan pensar que sigui la solució definitiva. I a més potser, diu García Montalvo, el referent pot estar molt més a prop: “Al País Basc s'estan fent molt bé les coses, com ara establir assegurances per al cas que calguin obres al pis en finalitzar el contracte.”