Peligro conjurado... por el momento

Hace ya algún tiempo que se viene hablando de una posible reedición de la burbuja inmobiliaria que sufrió la economía española. La realidad es que resulta muy pronto para hablar de una nueva burbuja. La recuperación parcial de los indicadores del mercado inmobiliario no permite sustentar esta hipótesis. Los precios estaban subiendo a finales del 2016 al 4,5%, aunque según los notarios, se han desacelerado mucho hasta marzo. La presión sobre los precios también se observa en los descuentos. En el segundo semestre del 2012 el descuento medio era del 14% sobre el precio solicitado por el vendedor. El comprador tenía claramente la sartén por el mango. Estos descuentos han bajado al 6,2%, pero siguen siendo mayores del 3,8% del peor momento de la burbuja.

Pero el hecho más significativo es que la dispersión de precios ha aumentado mucho desde que se alcanzó el valle más bajo de la crisis inmobiliaria. Esto quiere decir que, mientras los precios en algunas localidades (Madrid, Barcelona, Baleares, Canarias, costa de Málaga) están creciendo con fuerza, los precios en el resto de España están bastante estancados y, en muchos lugares, no se recuperan. También se puede comprobar cómo el incremento de precios se esparce en el tiempo como una mancha de aceite desde los códigos postales centrales de Barcelona y Madrid hacia las áreas circundantes, pero a unos 100 kilómetros los precios aún siguen estancados o cayendo.

Ciertamente las transacciones están creciendo rápido, al 15% anual, pero solo representan alrededor del 45% de las transacciones inmobiliarias anuales en el pico de la burbuja. Las viviendas iniciadas aumentan por encima del 25% anual pero son menos del 10% de las que se iniciaban en el pico de la burbuja.

Los nuevos créditos hipotecarios para adquisición de vivienda también crecen rápido (12,9%), pero el crédito total destinado a adquisición de vivienda sigue cayendo al 3%. De hecho, es la mayor prudencia, en general, que aplica la banca en la concesión de hipotecas la que está haciendo que los precios suban de manera muy selectiva. Por tanto, el sector mejora pero está todavía a años luz del pico de la burbuja, mientras que el PIB per cápita ya ha alcanzado el nivel anterior a la crisis.

El papel de los inversores

Otro elemento importante para explicar el aumento de la variabilidad de los precios entre localidades y la compra selectiva es la existencia de un número significativo de inversores. No solo grandes fondos o extranjeros participan en estas inversiones inmobiliarias. Pequeños ahorradores y jubilados locales también están presionando sobre el mercado. Alrededor del 30% de las viviendas de segunda mano las compran inversores, aunque las proporciones varían mucho, incluso por barrios dentro de una misma ciudad. La razón son los efectos colaterales de la política monetaria del BCE. Cuando un ahorrador se acerca al banco a renovar un depósito y le dicen que el nuevo tipo de interés será el 0,1% se crea un potencial inversor inmobiliario. La diferencia es que el incremento de precios no se sustenta en una expansión irracional del crédito hipotecario como en la época de la burbuja sino en capital basado en el ahorro. De hecho, todavía una proporción muy importante de las transacciones de viviendas (más de un tercio) se realiza al contado, sin necesidad de solicitar un crédito hipotecario. Por tanto, incluso si se formara una burbuja, la falta de una base crediticia impediría que tuviera los enormemente nocivos efectos de crisis financiera que sucedió a la burbuja inmobiliaria de los primeros años del siglo XXI.

Con todo hay algunos motivos de preocupación. En primer lugar, si bien es cierto que los bancos son bastante prudentes en la actualidad en sus políticas de concesión de créditos hipotecarios, empiezan a surgir comentarios sobre alguna entidad que ya está ofreciendo el 100% sobre el valor de tasación en viviendas que no son de su propiedad. Ciertamente, el conservadurismo en las valoraciones de las sociedades de tasación en los últimos años protege en parte de los efectos de este tipo de acciones, motivadas por la enorme presión competitiva en el mercado.

Aumento de los alquileres

En segundo lugar, parece que la política expansiva del BCE, y sus efectos colaterales de represión de los tipos de interés de los ahorradores, no cambiará de forma relevante en el futuro próximo, lo que mantendrá la presión inversora sobre el mercado inmobiliario. En tercer lugar, el incremento de los alquileres está generando una cierta premura por la compra en algunos potenciales compradores. La sensación del «ahora o nunca» puede poner presión adicional sobre los precios.

Finalmente, el último Plan de Vivienda parece marcar un giro hacia la promoción, de nuevo, de la compra de vivienda. Las medidas del plan en esta dirección son de muy poco calado y, por tanto, no tendrán un efecto destacable. El problema será si estas medidas son la avanzadilla de un nuevo intento desde los poderes públicos de promoción de la compra de vivienda como mecanismo de potenciación de la economía.